En este artículo te mostraré las vías legales para que no ocurra
En el primer trimestre de 2021 ya se contabilizaron 3207 ejecuciones de viviendas, lo que supone un incremento del 84,1% respecto al año anterior.
Una hipoteca es aquel préstamo que se recibe por parte del banco, teniendo siempre como garantía de pago la vivienda a hipotecar. Así, en caso de impago, y como última alternativa para el banco, puede llegar a la ejecución.
El banco embarga una vivienda, cuando por plazos en el contrato del préstamo, haya superado una serie de cuotas impagadas. Una vez superada ese número de cuotas no pagadas, el banco se ve en la obligación de iniciar un proceso de subasta para poder recuperar el inmueble con el crédito concedido.
No te desalojan de tu casa por deber unas cuotas impagadas, este es el último paso, antes se debe pasar por el siguiente protocolo de actuación:
– Aviso de impago: tras 15 días del primer impago de cuota, el banco se pone en contacto para recordarnos nuestra deuda.
– Comunicado oficial: A mes vencido de la fecha establecida de pago, el banco nos emite un documento escrito notificando ese impago.
– Entrada en mora: pasados cinco meses, el banco, nos excluye de todos sus créditos, además de incluirnos en el listado de morosidad de ASNEF O RAI.
– Demanda judicial: tras sobrepasar doce cuotas de impago, el banco puede iniciar el proceso judicial para la ejecución, la cual, se activa llegada la decimoquinta cuota impagada.
– Registro de cargas sobre la propiedad: se incluyen los cargos adiciones al IBI y Plusvalía del terreno.
– Convocatoria de subasta: en el boletín del juzgado, se publica la fecha, hora y precio de la subasta, sin la obligación de notificar al deudor.
– Celebración de subasta: el mejor postor es quien gana el inmueble. En caso de que nadie alcance el precio mínimo, el banco se puede quedar con el 60% del valor total. El acreedor puede adjudicarse por el 70% del valor por el que hubiere salido a subasta. Sin embargo, si el total de la deuda es inferior a ese 70%, se la tendrá que adjudicar como mínimo por el 60% de su valor. Si la vivienda se vende por un precio menor a la deuda pendiente, el banco seguirá con el cobro de la deuda pendiente a no ser que autorice una quita (condonación parcial de la deuda).
– Desahucio de vivienda: en presencia de una comitiva judicial, efectivos policiales y cerrajeros, a los deudores, se les obligará a desalojar la vivienda.
Para poder evitar lo anteriormente descrito, existen una serie de herramientas legales para evitar el embargo o desahucio.
– Enervación hipotecaria: trata de ponerse al día con las cuotas impagadas para poder cancelar el proceso de ejecución. Un requisito indispensable, es que los titulares sigan residiendo en la vivienda.
– Reestructuración de la deuda: condicionado al grado de endeudamiento y capacidad económica del deudor, nos podemos acoger al Código de Buenas Prácticas. De forma simplificada, nos podemos acoger hasta 5 años para pagar los intereses y la deuda, además de ampliar plazo (máximo 40 años) y reducir el tipo de interés (sujeto a aprobación de la entidad financiera).
– Dación en pago: o bien, entregar tu casa a cambio de la cancelación total de la deuda. El deudor puede quedarse como inquilino en la vivienda por un plazo no superior a dos años, pasando a pagar un 3% del importe total de la deuda de forma anual. Si el banco no acepta, nos podemos acoger al artículo 1 de la ley de vivienda que nos habla de la “suspensión de las ejecuciones hipotecarias durante un periodo de 7 años para determinados colectivos que se encuentren en una situación especial de exclusión”.
– Colectivo vulnerable: desde marzo de 2020, el deudor puede acogerse al “colectivo vulnerable”, si cumple con una serie de requisitos, así el banco no podrá desahuciarle. BOE.es – BOE-A-2020-3434 Real Decreto-ley 6/2020, de 10 de marzo.
– Cláusula abusivas: en caso de que el banco no notifique los impagos con el debido proceso, podremos conseguir tiempo para poder reunir el dinero pendiente.
– Ley de la Segunda Oportunidad: con una serie de mensualidad de cuota o facturas sin pagar, podemos hacer uso de esta herramienta que ante un notario evalúa nuestras deudas y capacidad de pago, e inicia un concurso con el banco para aplazar la deuda.
Con la nueva Ley Hipotecaria del 15 de marzo de 2019, nos vemos más protegidos frente a los posibles desahucios, siendo posible activar una ejecución de embargo solo en los siguientes casos:
– Cuotas acumuladas superen el 3% del préstamo total.
– 12 mensualidades acumuladas en la primera mitad del contrato.
– 7% de deuda acumulada en la segunda mitad del contrato.
Sobrepasado lo anteriormente mencionado, podemos hacer viable la Ley 1 del 14 de mayo de 2013, reestructuración de deudas, también conocida como “Moratoria Antidesahucios”.
Si el banco nos desahucia, no tiene por qué acabar la deuda con él, ya que la venta forzosa de la vivienda se realiza por un valor menor al del mercado, y en este caso, el banco está en su derecho de seguir cobrando cuotas por reclamación del pago de la deuda, traducido al pago del IBI y Plusvalía.
Por consiguiente, la entidad de crédito está en el derecho de solicitar embargo sobre los bienes presentes y futuros del deudor como garantía de pago, o bien, cuentas bancarias, ingresos, entre otros.
En momentos de crisis, hacer uso de la hipoteca puente o Hipoteca cambio de casa, puede ser beneficioso. Este tipo de hipoteca trata de ofrecer nuestra casa hipotecada al banco como parte de pago de la hipoteca, y a su vez, solicitar una nueva hipoteca para adquirir una nueva vivienda más barata en este caso, y por ende, con cuotas más asequibles.
Otra opción es la “conciliación entre acreedor y el deudor”, esto es un compromiso ante el banco que pagaremos la deuda, con justificantes de los impagos actuales, y razonando documentalmente por qué en el futuro si podremos asumir esas cuotas.
En el caso que no podamos conseguir esta conciliación, debemos evaluar si nuestros derechos están siendo vulnerados: derecho a una vivienda digna, derecho a la honra, y por conexidad, derecho a la salud.
Como conclusión, antes de pedir un préstamo hipotecario, debemos tener una buena estructura de la administración económica personal que prevea posibles situaciones de impagos. Además, debemos reaccionar desde el primer momento que nuestra planificación económica falla.
El mejor consejo que podemos aportar ante un caso similar es no esperar que pase el tiempo y que el tiempo lo solucione. Pida ayuda, asesoramiento profesional y encontrará la mejor solución.
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